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中美大都会登录官网 2019年一二线和三四线城市的房价走势如何?

2020-01-11 15:40:27   【浏览】2481

中美大都会登录官网 2019年一二线和三四线城市的房价走势如何?

中美大都会登录官网,说话间,2019年已经过了接近六分之一。最近有些城市的楼市貌似有了一点回暖的迹象,那么接下来全国的房价会如何继续往下走呢?我们把城市分成一线、二线、三四线三个维度,分别分析一下。

一线城市

一线城市我们把北上广深分开来说。

北京

北京这两年来的调控效果显著,“稳房价”的目的已经初步达成。其中最为重要的一个原因就是限房价竞地价的房子大量入市,使新房的价格一度保持在相对合理的范围之内。2018 年北京商品住宅新增供应量820 万平,同比大幅上升86%,供应面积大幅提升的背后,主要原因是限竞房项目集中入市,但尽管如此,北京2018年的新房成交套数仍然创了近5年来的新低。其主要原因还是在于限竞房的位置多数集中在五环外,位置不算理想。从目前来看,北京销售情况比较好的项目不是在五环内就是低总价。

随着2019年限竞房持续入市,北京商品住宅的供应量将会在今年达到一个高点,将会有更多的限竞房和共有产权房到来。作为首都,北京的楼市政策放松的可能性微乎其微,2019年的房价会非常平稳。

上海

2018年上海二手住宅各月的合同成交均价从6月开始呈现出下滑的状态,一直持续到10月份,价格才逐渐稳定。同时成交量也有小幅上涨。

上海在2018年呈现出了冰火两重天的态势,城外郊区的成交量增速迟缓,而主城区由于受到限价影响,新房二手房形成倒挂反而引得抢购。2016年3月25日,上海颁布房地产新政,其中最主要的是限购限贷政策。上海楼市经过持续两年多的调控以后,房价已经得到有效控制。随着2019年的到来,第一批恰好被拦住的非上海户籍客群,尤其是刚需客群,将于2019年3月后满足购房条件。从2018年10月缓慢上涨的成交量中也可见部分需求已在提前得到释放。

2019年的上海楼市大概率会回暖,主城区的房价仍然坚挺,郊区的房价可能会受到压力影响有所调整。

广州

2018年广州的房价从数据上来看是有所上扬的,但实际上,国家统计局数据显示广州房价上涨是对早前房价上涨的一种滞后反应。几年前的广州双向合同极为泛滥,导致网签价格失真,直至“双合同”被严打,网签价格才慢慢回归真实。和上海的情况比较类似,区域分化非常明显,中心楼盘以价换量而其他区域不太乐观。新房网签成交76056宗,同比下跌18.9%,为近4年成交最差的年份。年后的广州并没有受到解禁”双合同”、购房门槛降低的影响,反倒是1成首付等等促销活动活跃在市场上。

2019年广州全市约有170个住宅、别墅及公寓项目入市,总货量约66981套,整体供应比2018年少。同时,2018年广州网签成交量为76056套,为近4年最差成交水平,这意味着2019年的新货供应量可能会小于市场需求量。

2019年广州的房企压力不小,前半段有可能会持续进行优惠活动,但随着供应的变化,价格也许会有一个先抑后扬的趋势。

深圳

2018年全年深圳成交29396套新房住宅,比2017年多成交3576套,增长13.8%;但是仍然没达到2015年高峰时期的一半。价格则是连续第三年稳定在了54000元/平方米上下。

深圳2018年的二手房成交64627套,相比较2017年有小幅度的上涨,价格相比2017年增长5.4%。但是自四季度开始,二手房呈现出了下降的趋势。

近两年深圳的楼市格局发生了变化,以往深圳的楼市是供不应求的,现在新房的供应量则是在短时间内加大,库存比较多,去化周期增长,同时二手房的销量也不太景气,如果政策不做出调整,那么价格下探的趋势将会愈演愈烈。另外,开发商目前拿地的观望态度比较明确,宝安尖岗山、前海的流拍就很能说明问题,开发商的信心是不足的,因此2019年深圳的政策不变的情况下,房价可能会出现下行。

二线城市

2018年,9个二线城市中,合肥、苏州和成都二手房成交量相比较2017年都有了不小的上涨,市场还是非常乐观的。除此之外的6个城市都有明显的下降。

2019年开年,一二线城市卖地金额下降趋势明显。1月份,40个一二线城市卖地2525.9亿,同比2018年下降15.4%,环比下调幅度达到了32.4%。房企拿地谨慎态度非常明显,58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为,1月的土地市场需要从两个角度来看,一方面是季度性因素,由于临近春节,市场不但成交量萎缩,房企的拿地动作也在放慢,而2019年春节又相比2018年提前了小半个月,也间接影响到1月的土地市场;另一方面则是房企心态变化,2018年市场降温,土地流标现象增多,的确对房企的整体心态产生了影响,也对近期房企拿地积极性产生一定影响。2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地,但是由于一线城市推地量比较少。所以,房企会将重点放在二线城市。

未来二线城市依然是建设重点,楼市也依然有很长的路要走。另外,最近各大二线城市开启了抢人行动,效果也是比较显著的,刚需人群的增多无疑会拉动需求,那么相信那些下行的二线城市在2019年会逐渐回暖,房价也有可能微涨。

三四线城市

三四线城市2018年的上下半年呈现出了截然不同的态势。进入下半年后,三四线城市的成交量大幅下降。之前棚改货币化的增量资金以及巨大的购房需求很大程度的推高了房价,使得三四线城市的泡沫相对较大,尽管前期的去库存效果显著,但是价格虚高的问题却没能避免。2019年全国各地都要求下调棚改任务,间接地影响了去库存周期。据统计,三四线城市房子的空置率高达了21%,市场呈现出了供大于求的局面。棚改的影响也将是暂时的,而返乡置业的热情才是最终能够影响房价的最终因素,但就目前来看,三四线城市的房子明显处于高点,而二线城市的抢人计划又进行地如火若荼,那么对于置业者来说,显然二线城市的发展是更具诱惑力的。

58同城、安居客发布的《2019返乡置业调查报告》显示,2019年春节期间,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,比上年下滑了6个百分点。对于有返乡置业意向的人群来说,三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市,合计占比达到78%。但是从春节期间的情况来看,大部分三四线城市的楼市都非常冷清。

在三四线城市需求已经透支的情况下,各地可能会在调控政策上进行一些微调,从而改善有价无市的现状,2019年三四线城市的房价或许会随着调控的微调有所回落。


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